Os mínimos por programa
Existe uma confusão comum: as pessoas acham que existe "um" score mínimo para comprar casa. Não existe. Existe um mínimo por programa de financiamento, e cada programa foi desenhado para um perfil diferente de comprador.
- FHA — programa federal pensado para quem tem crédito em formação. Aceita 580 com 3,5% de entrada. De 500 a 579 a regra permite com 10% de entrada, mas poucos bancos operam nessa faixa.
- Convencional — o financiamento comum, garantido por Fannie Mae ou Freddie Mac. O piso usual é 620. A partir de 740 o custo cai bastante, porque o seguro do financiamento fica mais barato.
- VA — para militares e veteranos. Não há mínimo federal; cada banco define o próprio piso, normalmente entre 580 e 620. Entrada zero.
- USDA — para áreas rurais elegíveis, com limite de renda. Na prática, 640. Entrada zero.
Um detalhe que muda tudo: esses números são pisos, não metas. Entrar no financiamento com o mínimo possível significa pagar a taxa mais cara da faixa, todo mês, por 30 anos.
Por que o banco pede mais que a regra
O FHA permite 580. Você liga para um banco e ouve "nosso mínimo é 620". Os dois estão certos. O programa estabelece o piso federal; o banco que empresta o dinheiro pode adicionar exigências próprias, porque é ele quem assume parte do risco e quem responde pela qualidade da carteira.
Isso tem uma consequência prática importante: receber um "não" de um banco não significa que você não qualifica. Significa que você não qualifica naquele banco, com aquela política, naquele momento. Vale perguntar o motivo por escrito — o banco é obrigado a informar as razões principais da recusa.
O score do app não é o score do financiamento
Esse é o ponto que mais causa frustração. O número que aparece no aplicativo do seu cartão costuma ser um modelo de uso geral, feito para acompanhamento. O financiamento imobiliário trabalha com o relatório das três agências ao mesmo tempo — o chamado tri-merge — e com modelos de score específicos para hipoteca.
A diferença entre os dois números frequentemente passa de 30 pontos, quase sempre para baixo. Alguém que vê 640 no aplicativo pode aparecer com 605 na análise do banco, e descobrir isso na pior hora: com a proposta de compra já assinada.
Em 2025 e 2026 esse assunto entrou em transição. A agência que regula Fannie Mae e Freddie Mac autorizou o uso de modelos adicionais de score nos financiamentos garantidos, mantendo a exigência de relatório das três agências. Como a regra está mudando, a única resposta confiável sobre "qual score vale no meu caso" vem do lender que vai analisar o seu processo. Fonte: Freddie Mac — Credit Score Models.
Quanto cada faixa custa por mês
Score não decide apenas se você é aprovado. Decide quanto você paga. Em um financiamento de 30 anos, uma diferença de taxa que parece pequena vira dezenas de milhares de dólares.
Dois compradores da mesma casa, com a mesma entrada, podem ter parcelas bem diferentes só por causa da faixa de score — e, no caso do convencional, o seguro do financiamento (PMI) também encarece quando o score é mais baixo. É por isso que subir de 610 para 640 antes de comprar costuma valer mais do que esperar a casa dos sonhos aparecer.
Para ver essa conta com os seus números, use o simulador: ele mostra o programa provável, a entrada mínima e a parcela estimada com imposto e seguro.
O que fazer se faltar pontuação
Em ordem de impacto, para quem tem pressa:
- Puxe os três relatórios no AnnualCreditReport.com — é gratuito e é o único site autorizado por lei. Não dá para corrigir o que você não leu.
- Procure erro antes de procurar culpado. Conta que não é sua, saldo de dívida já paga, data de atraso errada. Isso é contestável e tem prazo legal de investigação de 30 dias.
- Baixe a utilização do cartão. É a alavanca mais rápida que existe. Reduzir o saldo antes da data em que o emissor reporta costuma aparecer já no relatório seguinte.
- Não abra crédito novo agora. Cada pedido deixa consulta no relatório e reduz a idade média das contas — exatamente o oposto do que o analista quer ver.
- Não financie carro antes da casa. A parcela do veículo entra no cálculo de dívida sobre renda e pode derrubar dezenas de milhares de dólares do valor de imóvel que você aprova.
E a parte que ninguém gosta de ouvir: se o seu histórico tem seis meses de vida, não existe contestação que resolva. O caminho é construir histórico com disciplina, e isso leva de 6 a 12 meses.
Perguntas frequentes sobre este tema
Dá para comprar casa com score 580?
Pelo FHA, sim, com 3,5% de entrada. Na prática, muitos bancos exigem 600 ou 620 mesmo no FHA, por política interna. Vale pesquisar em mais de uma instituição.
Score 620 já é suficiente para o convencional?
É o piso usual, sim. Mas entre 620 e 680 a taxa e o seguro do financiamento ainda são caros. Se der para subir antes de comprar, a economia mensal costuma compensar a espera.
Quanto tempo antes de comprar eu devo cuidar do crédito?
De 3 a 12 meses. Corrigir um erro pode levar um ciclo de 30 a 45 dias; construir histórico do zero não tem atalho.